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中指研究院今日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場2022總結(jié)&2023展望》報告指出，2022年，房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。若政策執(zhí)行到位，房地產(chǎn)銷售最快或明年二季度企穩(wěn)，全年新房成交量或與2022年持平。

回顧2022年，報告指出，從市場方面看，2022年1-11月，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，百城新建住宅價格累計上漲0.06%，漲幅較去年同期收窄2.4個百分點；百城二手住宅價格累計下跌0.55%。下半年以來，受市場下行壓力加大、居民購房預(yù)期持續(xù)走弱、房企打折促銷等因素影響，房價持續(xù)下行。至11月，百城新建住宅價格已連續(xù)5個月環(huán)比下跌，超半數(shù)城市房價環(huán)比下跌；百城二手住宅價格已連續(xù)7個月環(huán)比下跌，四分之三城市價格環(huán)比下跌。重點100城1-11月新建商品住宅成交規(guī)模同比下降36.7%，盡管需求端政策不斷優(yōu)化，但多地疫情反復(fù)、“斷供”事件頻出等超預(yù)期因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場修復(fù)不及預(yù)期，年底市場表現(xiàn)未見好轉(zhuǎn)。

從土地方面看，受房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整、房企資金承壓影響，政府推地及房企拿地意愿均不足，全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯，絕對規(guī)模均處近十年同期最低水平，成交樓面價結(jié)構(gòu)性小幅上漲，流拍撤牌率仍在高位，土地底價成交占比持續(xù)走高。民企拿地意愿不足，央國企二批次后拿地漸顯乏力，地方國資拿地金額占比逐批次走高，托底現(xiàn)象明顯。

從企業(yè)方面看，1-11月，百強(qiáng)房企銷售額同比下降42.1%，16家房企業(yè)績超千億，較去年同期減少16家；拿地總額同比下降50.5%，頭部企業(yè)投資呈現(xiàn)向核心城市聚焦、強(qiáng)化城市和區(qū)域深耕；房企融資規(guī)模同比降幅近五成，成本小幅上升，新政下融資蓄勢待發(fā)。

展望2023年，報告認(rèn)為，中央繼續(xù)堅持“房住不炒”基調(diào)不變，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面有望繼續(xù)調(diào)整；企業(yè)合理融資需求將繼續(xù)得到支持，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善；“保交樓”仍然是側(cè)重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質(zhì)性進(jìn)展，共同促進(jìn)購房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。

報告預(yù)計，2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”的特點。需求端，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。供應(yīng)端，新開工一方面受銷售端恢復(fù)節(jié)奏制約，另一方面，近兩年土地大規(guī)模縮量、企業(yè)資金壓力大、可售庫存規(guī)模較高等因素亦拖累新開工規(guī)模，2023年，新開工面積或繼續(xù)下降。投資方面，新開工縮量、土地購置費繼續(xù)下行仍將制約開發(fā)投資額恢復(fù)，“保交樓”政策持續(xù)發(fā)力下，竣工面積有望逐漸改善，進(jìn)而對開發(fā)投資形成支撐，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍面臨下行壓力。

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