城區(qū)是推進(jìn)中心城市高質(zhì)量發(fā)展的核心單元和動(dòng)能引擎，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的城區(qū)，對人才、人口形成強(qiáng)大的吸引力，這些地方的樓市需求也十分旺盛。那么這些城區(qū)的房價(jià)水平如何?

日前，賽迪顧問城市經(jīng)濟(jì)研究中心正式發(fā)布了2021賽迪百強(qiáng)區(qū)榜單，對全國(除直轄市、香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣地區(qū))906個(gè)地級市市轄區(qū)高質(zhì)量發(fā)展水平進(jìn)行評估。榜單從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、增長動(dòng)力、內(nèi)生支撐、區(qū)域能級、共享發(fā)展五個(gè)維度出發(fā)，構(gòu)建包含23個(gè)二級指標(biāo)的城區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展評價(jià)體系。

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)中國房價(jià)行情平臺(tái)上的數(shù)據(jù)，對百強(qiáng)區(qū)的房價(jià)進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，在百強(qiáng)區(qū)中，共有97區(qū)房價(jià)過萬元，其中有12區(qū)房價(jià)超過了5萬元/平方米，主要集中在深圳、廣州、廈門、南京和杭州。其中最貴的深圳南山區(qū)房價(jià)已經(jīng)超過了10萬元/平方米。

12區(qū)房價(jià)超5萬元，南山第一

根據(jù)榜單，百強(qiáng)區(qū)中，廣州有9個(gè)區(qū)入圍，數(shù)量位居第一。成都8個(gè)，位居第二。深圳、南京均為6個(gè)。長沙、青島各有5個(gè)。杭州、寧波、武漢各有4個(gè)。無錫、常州、蘇州、南通、佛山、濟(jì)南、合肥、昆明、紹興各有3個(gè);廈門、揚(yáng)州各有2個(gè)。此外，另有18個(gè)城市有1個(gè)城區(qū)入圍。

這其中，12個(gè)房價(jià)超過5萬元/平方米的百強(qiáng)區(qū)，分別是深圳南山區(qū)、深圳福田區(qū)、廣州天河區(qū)、廈門思明區(qū)、廣州越秀區(qū)、深圳龍華區(qū)、深圳寶安區(qū)、廈門湖里區(qū)、深圳羅湖區(qū)、杭州西湖區(qū)、廣州海珠區(qū)、南京鼓樓區(qū)。從區(qū)域分布來看，這12個(gè)區(qū)來自深圳、廣州、廈門、南京、杭州這5個(gè)副省級城市，這些城市都位于東南沿海的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省。

深圳的南山區(qū)，不僅綜合實(shí)力位居百強(qiáng)區(qū)第一，房價(jià)也位居百強(qiáng)區(qū)第一，單價(jià)超過了10萬元/平方米。南山區(qū)2020年GDP實(shí)現(xiàn)6502.22億元，總量占全市的23.5%;其上市公司數(shù)量也是最多的，有“世界500強(qiáng)”騰訊控股、中國恒大，也有行業(yè)翹楚邁瑞醫(yī)療、大族激光等。去年南山區(qū)的GDP超越了石家莊、南昌、南寧等13個(gè)省會(huì)城市。

根據(jù)南山區(qū)2020年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值3895.89億元，占三產(chǎn)比重86.6%;先進(jìn)制造業(yè)增加值1112.84億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重71.6%。年末全區(qū)有國家級高新技術(shù)企業(yè)4101家，占全市總量的22.1%。根據(jù)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，去年該區(qū)居民人均可支配收入82521.98元。

產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚、收入高，但住宅用地供應(yīng)卻相對有限。中國(深圳)綜合開發(fā)研究院智庫研究與信息部部長鄭宇劼分析，南山區(qū)的面積雖然不小，但南山的產(chǎn)業(yè)用地占比比較多，包括教育用地、生態(tài)用地等，相對而言居住用地比較少。

這種情況下，南山區(qū)的住宅供不應(yīng)求。大量在南山區(qū)上班的人，住在外圍城區(qū)。南山之后，毗鄰南山的福田區(qū)房價(jià)位居百強(qiáng)區(qū)第二，單價(jià)超過了9萬元/平方米。

廣州天河區(qū)的房價(jià)在百強(qiáng)區(qū)中位居第三，單價(jià)逼近了8萬元/平方米。與南山區(qū)相似，天河區(qū)也是高新產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚地。數(shù)據(jù)顯示，2020年，天河區(qū)金融業(yè)增加值突破1000億元，規(guī)模占全市近五成，金融業(yè)成為天河區(qū)第一大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

天河區(qū)日前介紹稱，“十四五”時(shí)期，天河區(qū)將充分發(fā)揮人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)引擎作用，大力發(fā)展金融業(yè)、新一代信息技術(shù)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、高端專業(yè)服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代都市工業(yè)等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)集群。

值得注意的是，近年來，不光不同城市之間的樓市走勢在分化，在一二線大城市內(nèi)部，房價(jià)分化也十分明顯，高新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)集中的區(qū)域，比如深圳南山、廣州天河、成都武侯、西安雁塔、杭州濱江等地，不僅經(jīng)濟(jì)增長最快，而且已經(jīng)成為城市最繁華、房價(jià)最堅(jiān)挺的區(qū)域。

以廣州為例，疫情以來，廣州天河的東圃板塊不少樓盤漲幅超過七成甚至接近翻倍，黃埔區(qū)的不少樓盤漲幅也超過了五成，但番禺、荔灣等區(qū)域的多數(shù)樓盤只有一兩成，城市內(nèi)部分化十分明顯。

鄭宇劼分析，隨著我國進(jìn)入到轉(zhuǎn)型升級新階段，新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的主要力量，成長性更快，爆發(fā)性更強(qiáng)，這些新產(chǎn)業(yè)所在的區(qū)域，發(fā)展動(dòng)力很強(qiáng)。以廣州為例，原先在四個(gè)一線城市中，廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是偏舊偏重的，但這幾年廣州包括生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)快速轉(zhuǎn)換，產(chǎn)業(yè)后勁不斷增強(qiáng)，這些產(chǎn)業(yè)最集中的天河、黃埔經(jīng)濟(jì)增長速度很快。

再比如，在“九省通衢”武漢，過去，武漢的漢口傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展突出，發(fā)展總體比武昌好，但近年來高校眾多的武昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展突出，吸引的年輕人更多。

廣東省體制改革研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長彭澎對第一財(cái)經(jīng)分析，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)是下一步?jīng)Q定城市競爭力的核心要素。新興產(chǎn)業(yè)成長性特別強(qiáng)，增長速度比傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)快很多。高新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的從業(yè)人員收入水平更高，購買力更強(qiáng)，集聚的年輕人更多，對住房的需求也更大。

與此同時(shí)，這些新興產(chǎn)業(yè)所在的新城區(qū)城市化建設(shè)突飛猛進(jìn)，包括軌道交通、綠化、文化教育、醫(yī)療設(shè)施建設(shè)很快，產(chǎn)城融合越來越好，宜居宜業(yè)。

表：12個(gè)房價(jià)超過5萬元/平方米的百強(qiáng)區(qū)

廈門兩區(qū)入圍前十 長沙收入高房價(jià)低

在12個(gè)房價(jià)超過5萬元的百強(qiáng)區(qū)所在的城市中，深圳、廣州、杭州、南京均為我國GDP十強(qiáng)城市，其中廣深是超大城市、一線城市，南京和杭州均為長三角地區(qū)的特大城市，南京是第二經(jīng)濟(jì)大省江蘇的省會(huì)，杭州是第四經(jīng)濟(jì)大省浙江的省會(huì)。這幾個(gè)城市不僅經(jīng)濟(jì)總量很大，高新產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)，上市公司很多，集聚了大量的人才。

相比之下，去年廈門GDP總量僅為6384億元，位居全國各大城市第34位，與廣深、南京、杭州等地差距很大。廈門全市總?cè)丝趦H為500多萬，城區(qū)人口僅有300多萬，城市規(guī)模只是I型大城市。

不過，廈門的房價(jià)卻一直位居全國前列，僅次于深圳、北京、上海這三個(gè)一線城市，位居全國第四，超過了一線城市廣州。分區(qū)來看，廈門的思明區(qū)房價(jià)超過了7萬元/平方米，湖里區(qū)也超過了5萬元/平方米。

廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎對第一財(cái)經(jīng)記者分析，一方面，廈門由于教育、城市建設(shè)、醫(yī)療方面的優(yōu)勢，吸引了周邊泉州、漳州等地大量購買力涌入。而福建的經(jīng)商群體又很大，民間資金很多。但另一方面，廈門過去多年住房供應(yīng)明顯低于人口和住房需求增長步伐，欠賬缺口較大。

不過從廈門市各區(qū)域來看，島內(nèi)外的分化十分明顯，很多小區(qū)的房價(jià)達(dá)到了8萬元甚至10萬元以上，相比之下，島外不僅價(jià)格低了很多，而且近年來房價(jià)處于橫盤狀態(tài)。老家泉州的林先生最近準(zhǔn)備賣掉一套位于集美區(qū)集美大橋橋頭附近中海小區(qū)的126平方米的四房，單價(jià)3.4萬元/平方米，“這個(gè)價(jià)格跟五年前差不多，但還是很難脫手。”林先生說。

王崎分析，總體來看，出了廈門島，房價(jià)就下降了一半左右，島內(nèi)外房價(jià)落差很大。由于廈門島內(nèi)用地緊張，多年來島內(nèi)的思明、湖里兩區(qū)土地供應(yīng)一直十分有限，甚至有幾年都沒有土地供應(yīng)。同時(shí)，廈門人口密度很大，教育、醫(yī)療資源十分集中，比如廈門最好的中小學(xué)都在島內(nèi)。此外，廈門的金融產(chǎn)業(yè)主要在島內(nèi)，高收入群體集中在島內(nèi)，外地、外省來廈購房的群體也主要在島內(nèi)。

另一方面，房價(jià)的高低雖然與收入水平高低有很大關(guān)系，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高的城市，房價(jià)并不一定高。這其中，中部的強(qiáng)省會(huì)長沙就是“收入高、房價(jià)低”的典范。

在百強(qiáng)區(qū)中，房價(jià)最低的10個(gè)區(qū)，有三個(gè)來自長沙，分別是天心區(qū)、雨花區(qū)和芙蓉區(qū)，作為長沙的中心城區(qū)，房價(jià)均只有1萬多元。

不過，雖然房價(jià)水平低，但長沙近年來產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分強(qiáng)勁，人口流入速度很快。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，長沙十年共增加了300萬人，總?cè)丝谕黄魄f大關(guān)，達(dá)到1004.79萬人，成為中部地區(qū)第3個(gè)突破千萬人口大關(guān)的省會(huì)城市。

人口快速增長，與長沙近年來裝備制造、文化娛樂等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展有關(guān)。以裝備制造業(yè)為例，近年來，長沙涌現(xiàn)出了三一重工、中聯(lián)重科、山河智能等裝備制造企業(yè)。在文化產(chǎn)業(yè)方面，長沙也產(chǎn)生了茶顏悅色等網(wǎng)紅品牌。根據(jù)攜程發(fā)布的2021五一旅行大數(shù)據(jù)報(bào)告，長沙入圍了五一黃金周十大熱門旅游城市行列。

在人均收入方面，2020年，長沙全體居民人均可支配收入51477.60元，同比增長5.7%，收入水平位居中西部主要城市第一位，超過了東部沿海的青島、天津、福州、泉州等地。

由于收入高、房價(jià)低，長沙人也更敢于消費(fèi)，數(shù)據(jù)顯示，去年長沙人均消費(fèi)支出達(dá)到了36575元，超過了東部的廈門、蘇州、寧波、南京等城市，高居全國第7，在中西部各大城市中領(lǐng)跑。

“我身邊很多朋友供房壓力都不算大，但吃喝玩樂消費(fèi)確實(shí)比較多。”在當(dāng)?shù)匾患曳科蠊ぷ鞯男づ空f，由于房價(jià)水平較低、而且限購措施很嚴(yán)厲，因此很多人都傾向于買大戶型，整體的居住空間較為寬敞。

根據(jù)貝殼研究院今年4月發(fā)布的《2021年新居住消費(fèi)調(diào)查報(bào)告》，分城市看，城市間成交套均面積差異顯著，以長沙、南昌、佛山、石家莊及鄭州為代表的城市，套均成交面積均在90平方米以上，特別是長沙，是30城中唯一過百的城市，達(dá)到101平方米。

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