盡管疫情仍未得到控制，但全美各地房價出現(xiàn)大幅攀升。全美標普席勒房價指數(shù)和4月在售新屋價格分別創(chuàng)下16年和33年來高位。

諾獎得主席勒根據回溯100多年的數(shù)據，發(fā)出感嘆“實際房價從來沒有這么高過!”，而樓市火爆的趨勢也已經引發(fā)拜登政府的密切關注，白宮發(fā)言人表示，拜登政府擔心住房越來越讓民眾無法負擔。

美國房價飆漲，是需求，還是泡沫?美國民眾集體“炒房”，邊界在哪里?美國上一輪嚴重的次貸危機正是起源于房地產泡沫的破裂，而此番全美范圍的房價上漲，又會否引發(fā)金融和經濟體系的再一次集體崩盤?

“全美房價暴漲”專題策劃擬針對上述問題，采訪美國買家、賣家、中國投資客、房產研究機構、宏觀經濟分析師、金融市場分析師，描繪全美房價上漲期間的民生“圖譜”、并對此輪房價上漲的誘因做一溯源，同時討論房價與疫情期間經濟修復的深度關聯(lián)。

“在美國，一個新樓盤或一塊地有超過100個人在排隊，是非常恐怖的現(xiàn)象。而近期比較熱門的新樓盤排隊人數(shù)都是三位數(shù)。”

美國得克薩斯州達拉斯沃斯堡都市圈的Hampton International Group房產經紀商Vivian Chi對《國際金融報》記者感慨到，“美國近期房價上漲真的很瘋狂，新房價格基本上每兩周就會進行微調，兩個月進行一次大調，這種上漲幅度近十年都沒有過。”

自新冠疫情暴發(fā)、美聯(lián)儲將利率降至低水平后，美國人的購房熱情持續(xù)上升。

近日，標準普爾核心邏輯公司凱斯·希勒(Case-Shiller)全國房價指數(shù)顯示，3月該指數(shù)同比增速13.2%，較2月的12%進一步加速，在連續(xù)第十個月增長的同時也創(chuàng)下2005年12月以來的漲幅新高。

美國聯(lián)邦住房金融局(FHFA)公布的3月房價指數(shù)同比漲幅達到13.9%，創(chuàng)該數(shù)據1991年開始統(tǒng)計以來的歷史最快增速。

房產中介比代售房屋多

FHFA的報告指出，美國自2011年9月以來，房價就在逐年上漲，只是疫情加劇了上漲速度。

去年3月初，美國疫情正式暴發(fā)。“疫情前，美國房地產市場還是比較平穩(wěn)的，疫情暴發(fā)后的四五月份，房地產市場出現(xiàn)了一波放緩趨勢，但是到了6、7、8三個傳統(tǒng)房地產市場的旺季，房價就開始快速上漲。”Vivian說，“美聯(lián)儲放水刺激之下，房貸利率的驟降，以及公眾對于疫情恐懼情緒的消退疊加全美房屋庫存的驟降讓美房地產市場趨于瘋狂。”

據美國全國房地產經紀人協(xié)會(NAR)統(tǒng)計，其追蹤的美國183個大都市中，99%的地區(qū)在2021年第一季度出現(xiàn)了房價上漲現(xiàn)象，其中89%的地方房屋價格出現(xiàn)了兩位數(shù)的躍升。

3月漲幅最大的是鳳凰城，達到了20%，緊隨其后的圣地亞哥和西雅圖，漲幅分別為19.1%和18.3%。

美國商務部數(shù)據顯示，美國市場上新房銷售的中位價在4月份為37.24萬美元(約合人民幣238.75萬元)，與去年同期相比高出了20.1%。《華爾街日報》指出，這是1988年以來的最大同比漲幅。

與新房銷售相同的是，二手房價格也在不斷創(chuàng)新高。NAR數(shù)據顯示，4月份，二手房價格中值飆升至34.16萬美元(約合人民幣217.62萬元)，創(chuàng)下歷史紀錄。從2020年4月到2021年4月，美國現(xiàn)房價格飆升速度達到創(chuàng)紀錄的19.1%，連續(xù)110個月實現(xiàn)同比增長。

Vivian表示，在二手房市場，絕大部分情況下，買家的出價要比掛牌價高10%，上不封頂。“我自己做過加價最多的案例差不多接近30%”。

“經濟適用房，入門級別，比如只有三個臥室或者四個臥室的房子，以及獨棟別墅是最受歡迎的房型。新婚夫婦以及剛剛生小孩的小家庭對于購房需求較大。事實上，經濟適用房是剛需，不過，如今高端住宅競爭也非常激烈。”Vivian說。

據悉，眼下美國成屋銷售平均從掛牌到售出的速度為17天，4月所售房屋當中，有88%在市場上掛牌的時間不到一個月。

房價的上漲也讓大量人員進入了房地產中介行業(yè)。美國房地產協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年1月底，全美登記在冊的房產中介人數(shù)達145萬，但在售房屋僅有104萬套。這是美國歷史上第二次出現(xiàn)中介人員多于在售房屋的現(xiàn)象。

成本上漲、供不應求

亞洲房產科技巨頭居外IQI(Juwai IQI)集團聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行主席喬治.奇米爾(Georg Chmiel)在接受《國際金融報》記者采訪時表示，美國樓市繼去年疫情期間的火熱以來，今年房價仍居高不下，主要還是因為供應不足而需求旺盛。

從供應方面看，根據NAR的統(tǒng)計，截至今年4月，全美國只有116萬套房源，較去年同期下降20%。

Vivian告訴記者，去年最夸張的時候，庫存同期下降近八成，最低谷時只有近0.8個月的庫存。

一般來說，庫存量在6至7個月之間代表正常，低于這個庫存量表明求大于供，屬于賣方市場，反之則代表供大于求，屬于買方市場。

此外，新建房屋的開工也趕不上市場需求。4月份新建住宅開工數(shù)下降9.5%，至折合年率157萬套，低于預期的170萬套。

Vivian對《國際金融報》記者表示，房屋漲價一方面原因還在于玻璃、金屬框架、木材等原材料價格大幅上漲。根據最新的生產者價格數(shù)據，4月份木材價格同比上漲89.7%。

嘉信理財交易和衍生品副總裁弗雷德里克(Randy Frederick)表示，過去能建10所房子的成本現(xiàn)在只能建2所。

據《商業(yè)內幕》報道，NRA于4月對近1/5的承包商進行了調查，后者表示，正在推遲施工或銷售。大約47%的人表示，他們在上個月為合同增加了升級條款，該條款允許承包商提高房屋售價以抵消建筑成本的上揚。

“與此同時，疫情期間，美國政府大量派發(fā)現(xiàn)金，導致一些藍領階層不愿意工作，招工也變得異常困難。疫情期間，施工也會受限，比如同一時間在一所房子里面開工人數(shù)有限，這些都大大增加了整個房子修建的周期。”Vivian說。

在需求方面，喬治.奇米爾告訴《國際金融報》記者，疫情使人們對居家有了更多需求。“家可以是辦公室，可以是孩子上網課的場所，可以是家人不能外出時的庇護所。人們也對更大的居處室內空間和室外活動空間萌發(fā)了強勁需求。而按揭利率屢創(chuàng)新底，更有力地驅動買家下手。房地產成了疫情期間經濟不景氣的一個亮點”。

疫情暴發(fā)后，美聯(lián)儲啟用了“零利率+量化寬松”這一非常規(guī)貨幣政策工具組合。利率一直在歷史低點徘徊，讓美國人獲得了接近歷史最低水平的借款成本。據統(tǒng)計，自2020年疫情以來，30年期住房抵押款固定利率下降了約1/4，降至2.9%左右，處于1971年以來最低水平。

據Marketwatch報道，西部大公司的程序員被允許居家辦公，通過電腦工作的人幾乎可以住在任何地方，不必為了就業(yè)機會蜂擁到大城市。這一趨勢可能會吸引房主搬回老家，離年邁的父母更近，甚至搬到更偏遠、價格更實惠的地方。

Vivian以她所在的得州為例，相對于紐約、洛杉磯、芝加哥三大都市圈，得州地廣、價廉，除了本地人的剛需，更加好的住房條件、價格低廉的生活成本，以及更高的教育質量也吸引一些外地人到得州買房。

與此同時，在激烈的競爭下，全款買家越來越多。NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，每套上市住房平均會收到五份報價，大約25%的買家會給出全款報價，高于3月時的23%，以及一年前的15%。

美國樓市的火熱也影響到了亞洲投資者。喬治·奇米爾表示，2020年，美國是居外IQI收錄的亞洲買家詢盤最多的海外購房目的地。而2019年，由于中美貿易摩擦等因素，美國位居第四。亞洲買家最心儀的美國城市前五名分別為西雅圖、洛杉磯、奧蘭多、爾灣和紐約。從中國買家通過居外IQI所作詢盤數(shù)據看，今年一季度，中國買家對美國房產興趣自去年下半年止跌回升以來，現(xiàn)已升至2018年一季度以來最高。

“今明兩年，

美房價上漲幅度將達兩位數(shù)”

眼下，種種促進房價上漲的原因似乎在短期內都很難完全轉向。在接受路透社調查的分析師中，有2/3預測美國房價將在今年繼續(xù)走高。

從需求端來看，“千禧一代”(出生于20世紀時未成年，在跨入21世紀以后達到成年年齡)的人口數(shù)量遠高于“X世代”(1965-1980年出生)的人口數(shù)量。隨著“千禧一代”進入30歲，其所帶來的住房市場繁榮程度將遠超當下的水平。而供給端上，全國性的供應短缺將持續(xù)。專家警告說，房屋建筑商要建造足夠的房屋以滿足美國人的需求，將花費數(shù)年的時間，這意味著高房價可能會持續(xù)存在。

摩根士丹利表示，眼下的情形和15年前房地產泡沫時期不同，房價的高漲歸結于供需邏輯，有一個持續(xù)穩(wěn)定的基礎，供需缺口加上嚴格的抵押貸款標準，都預示著美國房價將繼續(xù)攀升，但疫情后的種種財政和貨幣正常化舉措可能會減緩升值步伐。

高盛分析師羅尼·沃克警告稱，全美住房短缺將在至少幾年內推動房價大幅上漲，而房價升值的5%-15%將被傳導至通脹。美國房地產市場供需持續(xù)失衡將在今明兩年帶來兩位數(shù)的房價上漲。到2024年，房價的上漲速度將遠遠超過公認的2006-2007年的房地產泡沫時期。

目前，房價的上漲引起了美國政府的關注，5月26日，白宮新聞秘書珍·普薩基稱，拜登政府正在監(jiān)測美國房價的上漲情況。“我們看到的房價上漲確實引起了對住房負擔能力和民眾是否能夠進入住房市場的擔憂。我們認識到需要有新的住房供應，特別是經濟適用房”。

記者：李曦子

關鍵詞： 房價 上漲 美國 緊俏