從零到九百億元，在即將邁入千億元規(guī)模的關口，公募REITs迎來了三周年的里程碑。

作為全國首單標準廠房產業(yè)園公募REITs——國泰君安臨港創(chuàng)新智造產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT”）自2022年上市以來，便斬獲了投資人的高度關注。

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那么運營至今，項目整體表現(xiàn)如何？針對擴募有何規(guī)劃？是否看好產權類REITs的未來表現(xiàn)？記者帶著諸多問題，專訪了臨港集團首席財務官楊菁。

臨港REIT運營保持穩(wěn)健

作為上海市地方國企、臨港新片區(qū)第一個獲批的REITs產品，國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT自申報以來便斬獲了業(yè)界的高度關注。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT的實際平均出租面積為11.05萬方，平均出租率為98.74%，高于95%的預期出租率。再就業(yè)績指標完成情況來看，其在2022年報告期內實現(xiàn)了可供分配金額1345萬元，相較預期水平超出40%以上，在資產收益方面取得了較好的經營業(yè)績和市場表現(xiàn)。

“當前，不同板塊公募REITs項目的折溢價率呈現(xiàn)出了一定的分化趨勢。”臨港集團首席財務官楊菁在接受記者專訪時指出，“截至2023年4月底，全市場27單公募REITs的平均溢價率約8.98%，其中產權類約14.21%，收益權類約1.84%。目前，臨港REIT較發(fā)行價上漲約19.82%，在產業(yè)園REITs中排名第二。不僅如此，得益于做市商制度，公募REITs產品市場流動性較好，臨港REIT掛牌上市以來的平均日換手率高達4.58%，遠高于產權類REITs的平均日換手率。以上數(shù)據(jù)，均進一步體現(xiàn)了市場投資人對臨港REIT產品的高度認可。”

值得一提的是，針對近期REITs二級市場的大幅波動，楊菁亦釋出了積極樂觀的看法。

“本輪REITs二級市場的調整既受股票市場逐步升溫影響，也與部分產品經營未達預期，引發(fā)市場投資顧慮有關。”楊菁直言，“但臨港REIT的2022年經營業(yè)績指標超預期，故受REITs二級市場整體下行影響較小。”

產權類REITs表現(xiàn)“亮眼”

綜合一級市場認購倍數(shù)、二級市場溢價率等維度考慮，記者注意到，當前產權類REITs（即產業(yè)園類及倉儲物流類）更受機構青睞。

于一級市場來看，已上市27只REITs的平均認購倍數(shù)為86.48倍。其中，產權類REITs一級市場平均認購倍數(shù)為93.40倍。

再就二級市場而言，截至2023年4月底，產權類REITs較發(fā)行價上漲約16.8%，高于公募REITs市場8.98%的平均溢價率。同時，產權類REITs掛牌上市以來的平均日換手率達1.99%，高于公募REITs市場1.79%的平均日換手率水平，充分體現(xiàn)了投資人對該品類REITs的認可。

產權類REITs緣何表現(xiàn)占優(yōu)？

“產權類REITs的底層資產作為實體經濟中‘創(chuàng)造產值’‘拉動就業(yè)’的核心物業(yè)資產，是地區(qū)經濟發(fā)展的重要引擎，事關地區(qū)經濟高質量發(fā)展的成色，肩負著以產促城、產城融合的發(fā)展使命。”楊菁坦言，“以臨港集團為例，其作為以園區(qū)開發(fā)、企業(yè)服務和產業(yè)投資為主業(yè)的上海市屬大型國有企業(yè)集團，同時也是臨港新片區(qū)開發(fā)建設的主力軍和全市重點區(qū)域轉型發(fā)展的生力軍，重要性不言而喻。”

其次，產權類REITs的內生性增長驅動力不容小覷。在產權類公募REITs中，基金管理人、運營管理機構大多能通過主動精細化的資產運營管理，提高底層資產的收益率水平。

再者，產權類REITs的外生性擴募預期更明確。事實上，目前已獲批的四單擴募REITs的底層資產類型均為產權類不動產，這充分體現(xiàn)了該類型REITs旺盛的生命力。

“依托于發(fā)起人自身龐大的資產儲備以及強勁的擴募預期，產權類不動產REIT通過不斷擴募優(yōu)質資產，能進一步提高REITs派息率。”楊菁介紹稱，“根據(jù)海外REITs市場的成熟經驗，REITs業(yè)績增長的最大驅動力源于擴募帶來的資產規(guī)模擴張。以美國市場為例，近年來美國REITs年度擴募規(guī)模已達到300至500億美元，約占當年市值總量的2%至4%，占年度市場融資總額四到六成，是REITs規(guī)模增長的主要途徑。”

擴募已然提上日程

針對市場關注的臨港REIT擴募問題，楊菁表示，40年深耕園區(qū)開發(fā)，臨港集團目前已擁有建成物業(yè)近1000萬平方米，在建及新建物業(yè)約1400萬平方米，在資產體量上具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，已形成一批可納入擴募的高品質資產，成熟運營的優(yōu)質資產包括標準廠房、研發(fā)辦公、倉儲物流、保障性租賃住房、新型基礎設施等種類。

顯然，加入“擴募大軍”是必然趨勢。

“目前，臨港集團正在全方位組織并加速推動首次擴募工作，同時配合上海國資委積極推動國資系統(tǒng)中公募REITs的進一步發(fā)展，助力臨港新片區(qū)邁向發(fā)展新高地。”楊菁告訴記者，“在監(jiān)管部門的指導支持下，集團將堅定不移地運用好公募REITs這一創(chuàng)新資本市場工具，實現(xiàn)企業(yè)高質量可持續(xù)發(fā)展。通過向公募REITs平臺持續(xù)注入優(yōu)質資產，臨港集團將堅定不移地做大REITs規(guī)模、做強REITs平臺，為我國公募REITs市場建設和發(fā)展添磚加瓦。”

聚焦擴募，“后續(xù)臨港集團將積極探索多業(yè)態(tài)的公募REITs發(fā)行，于合理邊界內，考慮將區(qū)位、資產風險收益特性、運營管理邏輯等方面具備一定聯(lián)動性或趨同性的資產納入擴募范圍，例如探索在REITs擴募中納入物流倉庫、研發(fā)性辦公等不動產物業(yè)。此外，針對產業(yè)園區(qū)內的其他資產類型，如分布式光伏、數(shù)據(jù)中心、孵化器、保租房等與臨港REIT首發(fā)所持資產在產業(yè)模式、運營管理模式等方面存在一定差異及創(chuàng)新性，臨港集團也在考慮探索論證申請獨立發(fā)行REITs產品的可能。”楊菁說，“總而言之，從增量管理到存量管理，從資本運作到人才培養(yǎng)，從平臺開發(fā)到投管分離，臨港將致力打造基礎設施公募REITs全生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展模式。”

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